「賃借人が家賃を払ってくれない」
「賃借人以外の人が住んでいるようだ」
「もう信頼関係が壊れているから出て行ってもらいたい・・・。」
いくら賃借人が賃料を滞納しているといっても、大家さんは賃借人の同意なく部屋を片付け、明渡しをさせることはできません。しかし、しっかりと、法律に従った手続によれば、問題を解決することが可能です。
土地建物の賃貸借契約の終了事由としては、①賃貸借契約の合意解約、②賃貸借契約の解除、③賃貸借契約の更新拒絶、④賃貸借契約の解約申入れの4点が挙げられます。
相手方の了解を得て契約を終了する合意解約のケースを除き、いずれのケースにおいても賃貸人の側から土地建物の明け渡しを請求する際には、まず当該土地建物にまつわる契約が借地借家法ないし借地法、借家法の適用を受けるものであるか否かを検討することが重要です。
下記にて、土地建物の明渡しの５つのステップを記載しております。賃料請求や明け渡し手続きについては是非弁護士にご相談下さい。
（１）物件の調査
まずは物件の現況調査を行ないます。
物件の調査には、その後に予定している手続をスムーズに進めるためのポイントがあります。
（２）内容証明による催告・交渉
調査の結果にもよりますが、賃借人の事情を聞き、話し合いや交渉を行うことで、裁判手続を行わずに解決できるケースもございます。まずは内容証明文書により、賃料の催告と賃貸借契約の解除（解約）を求める意思表示を証拠に残した上で、話合い・交渉を開始します。
（３）占有移転禁止の仮処分
賃借人が多重債務などに陥り、いつのまにか行方不明になってしまい、得体の知れない占有者がいるという場合が、よくあります。このような場合については、占有者が物件の明渡しを妨害するために、わざと占有を第三者に移してしまうことがあります。
注意が必要なのは、明渡しの判決を得る前に他の人に占有が移ってしまうと、判決が無意味になってしまいます。占有移転禁止の仮処分は、これを防ぐための保全手続になります。
（４）賃料請求・明渡し訴訟
賃借人が話し合いや交渉に応じない、あるいはそもそも賃借人が行方不明などになってしまっている場合には、裁判所に訴訟を起こします。裁判の判決に基づく明渡しは、大家さんにとって一番リスクが少なく確実な手段です。手間はかかってしまいますが、弁護士にお任せ頂ければ非常に安心です。
（５）強制執行
勝訴判決を受けても、賃借人や占有者が開き直って任意に明渡さない、または賃借人が行方不明の場合などは、強制執行手続によって、強制的に明渡しを行います。このとき、賃料債権がある場合は、部屋にある動産（家具や貴重品等）を換価して債権に充当することが可能です。
強制執行による明渡し手続が完了すれば、すべて終了です。
まずは、お気軽に弁護士にご相談下さい。
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